不動産に関する登記が必要になるのは、主に以下のような場合です。
※不動産の「登記事項証明書」の見方がわからない方は、先にこちらの記事(「登記事項証明書の見方」ページに移動)をご覧いただくと、以降の説明がわかりやすくなると思います。

最近では関連書籍や紹介サイトも増え、ご自身で登記をするための情報が、以前に比べると格段に手に入りやすくなっています。
登記は必ず司法書士がおこなわなければならないといった決まりはありませんので、単純な登記に関しては、費用が抑えられる分、ご自身で済ませてしまおうとお考えの方も多いと思われます。

しかし、登記の手続きにあたっては、申請書類の記載様式や申請書類以外に提出しなければならない添付書類が厳密に定められており、同じような登記でもケースによって申請時に必要とされる書類や申請書類の記入内容が異なるため、何がどこまで必要なのかは専門の知識を持っていないと判断がつかない場合もあります(例えば、下記に紹介する 「所有権移転登記」 でも、不動産を購入した場合と相続した場合とでは、申請時に添付する書類(登記原因証明情報)が異なります)。

万一、誤った登記をしてしまった場合、皆さまの大切な家や土地の権利が失われてしまうといったことにもなりかねません。
不動産登記についてわからないことがあれば、 専門家である当事務所に、ぜひ一度ご相談ください。

家や土地の所有者の住所・氏名(本店・商号)の変更  

必要な登記:「所有権登記名義人表示変更登記」

不動産を所有している方が、結婚などで姓が変わった場合、転勤で住所が変わった場合には、登記名義人の住所・氏名の変更登記が必要となります。また、不動産を所有している法人が本店を移転した場合や商号変更をした場合も、同様に変更の登記が必要となります。
(本店移転、商号変更については、変更登記のページも併せてご覧ください。)

気を付けなければならないのは、「住居表示の実施」がおこなわれた区域にお住まいの方も、住所の変更登記が必要となる場合があるということです。

明治時代の初めには、住所を示すのに、土地の番号である地番を使用していましたが、土地の地番は順序よく並んでいないことがあります。
そのため、探している建物が見つけづらいといった問題がありました。
そこで、建物に順序よく番号を付け、その番号を住所とすることで 建物を探しやすくする「住居表示の実施」がおこなわれました。

住居表示が実施されると、町名等が変わります。町名の変更は自動的に行われるため、不動産登記簿の表題部(所在や所有者、建物の場合は構造や広さなどが書かれてある部分)に関しては変更の手続きは必要ありません。しかし、権利部(所有権や抵当権などその不動産に関する権利の状況について書かれてある部分)に記されてある所有者の住所は、住居表示実施後も自動で変更されないため、もし、所有権の登記を住居表示実施前に行っていた場合、改めて、住所変更の登記が必要となります。

家や土地の購入・相続・贈与・分与があった

必要な登記:

新築の土地付き一戸建てを購入した場合…「建物表題登記(土地家屋調査士)」「所有権保存登記(建物)」「所有権移転登記(土地)」

土地付き中古住宅、マンションを購入した、または、相続、贈与、分与があった場合…「所有権移転登記(土地・建物)」

土地のみを購入した、または相続、贈与、分与があった場合…「所有権移転登記(土地)」

以下、それぞれのケースについて説明いたします。

「新築の土地付き一戸建て」を購入した場合

当然ですが、新築の建物には登記記録がありません。そのため、まず初めに、 「不動産の物理的な状況を記録する登記」 をおこなう必要があります。具体的には、新しい建物の所在地、種類や構造、広さ、所有者がだれなのか、などといったものを不動産登記簿の表題部に記録します。これを、「建物表題登記」といい、図面などを基に、土地家屋調査士が登記をおこないます(なお、当事務所では、土地家屋調査士事務所と提携していますので、ワンストップで上記すべての登記を行うことができます)。

表題部の登記が完了した後、登記簿の権利部に、その建物の権利は誰が有しているかということを新たに書き加えるための登記をおこないます。これを「所有権保存登記」といいます。たいていの場合、「建物表題登記」と「所有権保存登記」はセットでおこないます。

でも、表題登記の際に、所有者が誰かということを表題部に記載しているはずなのに、なぜ、同じような登記をもう一度おこなわなければならないのでしょうか。

権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。甲区は、所有権に関する(または、影響を与える)登記を記録します。具体的には、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因です。「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の所有権を主張できるわけです。これを法律用語で「対抗力」といいますが、表題部の所有者は登記としての対抗力がありません。なので、この対抗力を付けるために権利部に所有権の記載が必要となるのです。

表題登記は「不動産の物理的な状況を記録する登記」と言いましたが、所有権保存登記はわかりやすく言えば、「不動産の所有権を他の人に主張するための登記」ということになるでしょう。

ところで、最初に説明した、建物の表題登記は必ず行わなければならないものですが、所有権保存の登記に関しては、所有者の任意となっています。

しかし、売買や贈与などで家や土地の所有権が他の人に移った場合(所有権移転)や、不動産を担保にお金を借りた際の抵当権の設定を行わなければならない場合(抵当権設定)、等、権利の変動があった際のそれぞれの登記は、所有権保存登記が基本となります。
不動産の売買や譲渡、不動産を担保にした借入といったことが今後絶対に無いということはありませんので、結局は所有権保存の登記はしておかなくてはならないということになります。

土地付き中古住宅、マンション、土地のみの購入・相続・贈与・分与の場合

先ほど、少し触れましたが、家や土地の所有権が何らかの事情で他の人に移った際におこなうのが「所有権移転登記」です。
新築の場合とは違い、中古住宅の場合、新築時に「建物表題登記」「所有権保存登記」を終えていますので、ここでは「所有権移転登記」のみでよいということになります。「所有権移転登記」は所有権の移転があった建物・土地それぞれにおこなわなければなりません。

所有権移転登記については、法律上特に定められた期限はありませんが、所有権移転に関する契約をまとめた当日中の申請が望ましいとされています。また、相続が原因での所有権移転については、相続があってから10か月以内の登記完了が目安となっています。

不動産の相続については、下記、「不動産の所有者が亡くなった」の項目と、相続のページをご参照ください。
また、離婚による不動産の財産分与は離婚のページも併せてご覧ください。

家や土地を担保に融資を受けた、住宅ローンの借り換え・完済をした

必要な登記:

不動産を担保に融資を受けた、住宅ローンの借り換えをした…「抵当権設定登記」

住宅ローンの完済をした…「抵当権抹消登記」

抵当権とは、債務不履行の際、担保について、他の債権者に優先して弁済を受けられる権利のことです。
抵当権設定登記が必要になるのは、以下のような場合が考えられます。

  • 住宅ローンを組む場合
  • 住宅ローンの借り換えをする場合
  • 不動産を担保にして事業資金を融資してもらう場合
  • 不動産投資をする場合

抵当権はあくまでも貸したお金を返してもらえる権利を補強するためのものですので、 どのケースにしてもまずは、金融機関といくらのお金を貸し借りしましたといった契約(金銭消費貸借契約)を結び、その後に抵当権設定の登記をおこなうといった流れになります。

その際、もし、抵当権の設定に関連する不動産の所有者の、登記上の住所と現在の住所が異なっていたら、上記で紹介した住所移転の「表示変更登記」も必要になります。
また、ローンを組んで不動産を購入する場合、新築の場合は「所有権保存」、それ以外は「所有権移転」の登記も一緒におこなわなければなりません。

気を付けなければならないのは、借入金を全額返し終わったら、抵当権抹消のための登記をおこなわなければならないということです。
借入の際に設定した抵当権は、ローンを完済しても自動的に消えるものではありません。ですから、ご自身で(もしくは司法書士に依頼するなどして)抵当権抹消の登記をしなければならないのです。

抵当権の抹消登記はなるべくなら、完済後、早い段階でおこなうことをお勧めします。なぜなら、

  • その不動産の売却ができなくなる
  • その不動産を担保にした新たな借入ができなくなる
  • その不動産が相続の対象となった場合、相続人が複数にわたるケースなどで手続きが複雑化する
  • 借り入れた金融機関が合併した場合、抵当権抹消登記に必要な、完済を証明する書類の再取り寄せが困難になる

などのデメリットが生ずるからです。
完済を証明する書類は、 完済時に借り入れをした金融機関から送られてきますが、有効期限が発効から3か月となっています。

なお、普通に住宅ローンを最後まで払い終わった場合は、ご自身で抵当権抹消の登記を行うことも可能ですが、途中で不動産を売却して金融機関に借入残金を一括返済する場合は、売却の相手方や金融機関とのトラブルを避けるためにも、登記を司法書士にお任せいただくが良いと考えます。

不動産の所有者が亡くなった

必要な登記:「所有権移転登記」(相続)

不動産の所有者が亡くなって、相続が発生した場合、土地や建物をそのまま相続する場合は、相続人への名義変更(相続登記)が必要となります。

相続が原因での所有権移転については、相続があってから10か月以内の登記完了が「目安」とされていますが、特に期限を定められているわけではありません。
ただ、相続した不動産を担保に入れてお金を借りたり売却したりする場合は、いったん亡くなった方の名義から相続人の名義に変更する必要があります。

また、相続が発生してから長い期間経過した後に手続きをしようとすると、戸籍などの資料収集に手間がかかったり、さらに次の相続が発生して相続関係が複雑となり、相続人の間での話し合いが困難になったりすることがありますので、相続が発生したら、できるだけ早めに相続登記されることをお勧めします。

なお、相続した土地の地目が「田」「畑」だった場合、別途、農業委員会への「農地法第3条3の規定による届け出」が必要となります

相続に関してはこちら(クリックで「相続」のページに移動)も参照ください。

困ったことやご不明な点がございましたら直接お電話いただくか、お問い合わせフォームにて、お気軽にご相談ください。087-880-3600電話・メールでのお問い合わせはいつでも承ります

お問い合わせ