農地転用は手続きが非常に複雑で、準備しなければならない書類もケースによって異なります。

また、申請から許可が下りるまでに数か月、場合によっては半年から一年ほどかかる場合もありますので、時間的余裕を持っておいた方がよいでしょう。
以下に許可申請の概要をご案内いたしますが、転用の許可が下りるのかどうか、許可が下りるまでどのくらいの時間がかかるのかといったことも、ケースによって様々です。

もし、農地転用をお考えでしたら、お電話かお問い合わせフォームにて一度、ご相談ください。

農地転用とは

農地転用とは、「耕作の目的に供される土地(農地)」をそれ以外の目的で利用・売買・賃借をすることです。
その土地が農地であるかどうかは、

  1. 登記事項証明書(登記簿謄本)の地目に「田」や「畑」と記載されている場合(登記事項証明書の見方のページもご参照ください)。
  2. 農地台帳上で農地となっている場合、もしくは現況が農地である場合

によって判断されます。まれに、上記1と2で地目が異なる場合があるため、注意して調べなければなりません。

農地転用申請の種類

  1. 自分が所有する農地を、農地のままで他人に売ったり貸したりする場合…農地法第3条許可申請
  2. 自分が所有する農地を、持ち主は自分のままで農地以外の用途に転用する場合…農地法第4条許可・届出申請
  3. 自分が所有する農地を、農地以外の用途に転用して、他人に売ったり貸したりする場合…農地法第5条許可・届出申請

1は、農地を農地のままで、持ち主や権利者だけを変更する場合、つまり農地の権利の移動に関する手続きのことです。
2は、例えば、自分の畑に自分の家を建てる場合、自分の畑を太陽光発電や駐車場に使用したい場合、などにおこなう手続きのことです。
3は、例えば、親の畑に子供が家を建てる場合、自分の畑を買った人が太陽光発電や駐車場として土地を使用する場合、など、上記1,2を合わせた手続きのことです。

なお、農地を相続した、法人の合併や分割によって農地の権利を取得した、等の場合、農業委員会に農地法第3条3の規定による届け出が必要になります。

農地転用の許可基準

農地転用の許可基準は「立地基準」と「一般基準」の二つに分けられます。

立地基準

その農地を、農地として良好かどうか、周辺の立地状況がどうなっているか、といった基準から区分し、それによって転用の可否を判断する基準です。良好な農地ほど転用が厳しく規制されます。

  • 農用地区域内の農地…市・町の農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地。原則転用不可。
  • 甲種農地…8年以内に市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地で、良好な営農条件にある土地。原則転用不可。
  • 第1種農地…土地改良事業等の対象となった農地、概ね10ha以上の規模の一団の農地等、良好な営農条件にある土地。原則転用不可。
  • 第2種農地…市街地化が見込まれる農地。他の土地に立地が困難な場合に限り、転用許可。
  • 第3種農地…市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 。原則転用許可。

なお、 原則転用不可とあっても、公共・公益性の高い施設に使用する場合、農業に関する施設に使用する場合、その土地でなければならない用途で使用する場合などにおいては、転用が認められる場合があります。

農用地区域内の農地を転用する場合は、農業振興地域の指定を外す手続き(農振除外。「申請の流れ」の項目で説明します)を経てからでないと、転用申請をすることができません。

一般基準

上記の立地基準とは別に、農地転用申請書の内容に基づいて転用の可否が判断されます。判断基準は以下の通りです。

  1. 申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること
  2. 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと
  3. 一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが確実であること

1は、具体的には、申請した目的で土地を転用するために、必要な許可、権利者の同意、充分な資金、等があり、許可後、申請した用途に使用する見込みがあるかなどといったことです。
2は、申請の目的で土地を利用することによって、隣接する用水路の機能に支障を生ずるおそれはないか、土砂の流出等の災害をひきおこす恐れはないかということです。
3は、駐車場や物置の設置等の一時的な利用の場合、農地としての原状回復が可能かどうかということです。

また、都道府県によっては、上記以外に特別の要件を付加する場合もあります。

申請の流れ

農地を転用するために必要な手順は、農地転用を申請しようとしている土地が、その土地のある市や町の都市計画や農業振興地域整備計画においてどのように位置づけられているかによって異なるため、それらを確認しておく必要があります。

  1. 市街化区域にある土地→農業委員会への届出
  2. 市街化調整区域にある4ha以下の土地→都道府県知事の許可
  3. 市街化調整区域にある4haを超える土地→農林水産大臣の許可
  4. 農用地区域にある土地→農振除外手続き後、農地転用の手続き

1の場合、 市街化区域内の一般の農地は、あらかじめ農業委員会へ届出をおこなえば、農地を転用することができます。 届出から受理までの期間はおおむね1週間程度です(ただし、生産緑地に指定されている場合は、別途の手続きが必要となりますので、お問い合わせください)。

2または3の場合、農地転用の許可を受けるには、農業委員会を通して、都道府県知事(または、農林水産大臣が指定する農地転用許可権限に係る市町村の長)へ 申請書と必要書類を添えて提出する必要があります。
申請書等の書類は、農業委員会の意見書を付したうえで知事に送付され、許可される場合は知事から申請者へ直接通知がされます。
ただし、30aを超える農地を転用する場合は、農業委員会は都道府県の農業委員会ネットワーク機構に諮問を図る必要があります。
また、4ha超の農地を転用する場合は、農林水産大臣の許可が必要となります。
申請が受理されてから、知事または農林水産大臣の判断が下されるまでの期間はおおよそ1か月半~2か月とされています。

4の場合、農用地区域に指定された農地を転用する場合は、 転用手続きの前に、農用地区域から当該の農地を農用地区域から除外するための手続きが必要になります。これを農振除外といいます。農振除外のためには、以下の要件をクリアしなければなりません。

  • 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
  • 除外により土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 除外により農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 農業基盤整備事業完了後8年を経過しているものであること

これらの要件を満たし、かつ、転用がやむを得ない場合に、市町村長に対し農用地利用計画の変更の申出をすることができます。
申出を受けた市町村は、意見聴取・調整を行ったうえで計画の変更案と理由書を作成します。その後、市町村は変更案と理由書を公告し、15日間異議申立てを受け付けます。この間に異議申立てがなければ、農用地利用計画が変更され、当該の農地が農用地区域から除外されます。

この後、改めて農地転用の手続きをおこないますが、農振除外手続きには約半年から1年くらいかかり、その後の農地転用手続きでさらに2か月かそれ以上の期間が必要となります。

農地転用の注意点

地目変更の登記をおこなう必要がある

農地転用の許可が下りた後は、農地を農地以外の用途に転用できますが、登記をおこなわなければ、登記簿の地目は「田」「畑」のままとなりますので地目変更のための登記が必要です。
不動産登記法では、土地の地目が変わった日から1ヶ月以内に地目変更登記をしなければ10万円以下の過料に処されると規定されていますので、速やかに手続きをおこなわなければなりません。
(当事務所に農地転用手続きをご依頼の場合は、提携の土地家屋調査士とともに事案にあたりますので、土地家屋調査士への依頼は必要ありません)

固定資産税額が上がる

地目を「田」「畑」から「宅地」に変更した場合、「宅地」の固定資産税が適用されますので、農地の時に比べて固定資産税が上がります。

転用申請前の売買契約・賃貸借契約が必要

農地転用後に転用した土地を売買する場合、転用申請前に買い主との間で売買契約を結ばなければなりません。
転用後の土地を貸す場合も同様で、転用申請前に借主との間に賃貸借契約を締結する必要があります。